Особенности национального отъема земли

Новшества в Земельный кодекс, подписанные президентом  31 декабря прошлого года и вступившие в силу с апреля, остались почти незамеченными. И напрасно, так как они касаются практически каждого владельца недвижимости, стоящей на земле. Поправки обновили правила, по которым можно изымать земельные участки для госнужд. Теперь это может сделать даже коммерческая компания. В хитростях отъёма земли разбиралась "Фонтанка".

С применением нововведений рискуют столкнуться не только латифундисты, но и собственники обычных квартир в домах, на месте которых власти (федеральные или муниципальные) решат строить дороги, добывать нефть или делать что-то ещё общественно полезное. Конечно, так это было всегда. Но чёрт, как известно, скрывается в деталях. И как раз эти детали, по мнению юристов, подробно расписаны в поправках к закону.

Изъятие без выкупа

К полномочиям Российской Федерации и органов местного самоуправления в области земельных отношений, согласно прежней редакции, относилось "изъятие земельных участков, в том числе путём выкупа". Теперь фраза заменена на "принудительное отчуждение земельных участков (изъятие земельных участков)". Слова "путём выкупа" вычеркнуты. Иначе говоря, если властям любого уровня потребуется земельный участок, а там сидит упрямый собственник, долгих уговоров и переговоров о купле-продаже не будет. Согласие собственника (арендатора, залогодержателя и так далее) отныне не требуется вообще, если его участок изымают "для государственных или муниципальных нужд". Как и в тех случаях, когда на участок устанавливается публичный сервитут (ограниченное право пользования, например – для ремонта трубопровода или для проведения дороги общего пользования). Раньше собственник мог потребовать у властей выкупить землю, часть которой им для чего-нибудь потребовалась. В новой редакции осталась только норма, по которой владелец участка может потребовать у властей "соразмерную плату". Или обращаться в суд.

Иные случаи

В статьях 44 и 45 определены основания для прекращения права собственности или бессрочного пользования участком. И до 1 апреля этого года перечни таких оснований были исчерпывающими: отчуждение собственником своего участка, отказ собственника, использование не по назначению, с нарушением правил, с причинением вреда плодородию и так далее. Теперь появилось дополнение: "по иным основаниям", "в иных… случаях". Речь идёт об основаниях и случаях, предусмотренных законами, но кто и как это будет трактовать для фактического отъёма земли – вопрос открытый.

То же самое произошло со статьёй 49, которая прежде содержала исчерпывающий перечень причин, по которым это можно сделать, а в конце отсылала к другой статье, 55-й, описывающей порядок изъятия. Теперь и здесь добавлена фраза об "иных основаниях". Статья 55 упразднена, вместо неё отсылка идёт к "настоящему Кодексу" – всему.

Как будут забирать

Однако вместо упразднённой статьи законотворцы ввели в кодекс целую главу. "Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд" регулируется теперь десятью статьями.

Основным условием для изъятия должен быть план развития территории. Но если в плане ничего не сказано о необходимости забрать именно ваш участок, его всё равно можно будет изъять. Если, например, будет принято решение создать там "особую природоохранную" зону. Или если участок попал в международные договорённости. Если выяснилось, что там обнаружены полезные ископаемые. Наконец, если дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В новой главе расписаны детали процедуры: как будут изымать землю у собственников. Но главное нововведение – кто получает право это делать.

Ходатайство об изъятии земли для госнужд отныне могут подавать не только госорганы или муниципалы. Это вправе делать и частная компания, которой потребовался конкретный участок и которая собирается осваивать его за собственный счёт. Если эта компания – субъект так называемых "естественных монополий". Или пользователь недр. Или обладатель лицензии на деятельность, "для обеспечения которой… осуществляется изъятие".

Орган власти, который рассматривает ходатайство, может и отказать ходатаю, причём перечень оснований для отказа завершает всё та же "универсальная" формулировка – "в иных случаях".

Отсудить компенсацию

Юристы сходятся на том, что собственнику вряд ли удастся избежать отъёма участка (со всей недвижимостью и прочим имуществом), если естественный монополист, добытчик полезных ископаемых или государство положили на него глаз. Поэтому предметом обсуждений, переговоров, судов наверняка станет вопрос о компенсации.

Закон предусматривает возмещение изъятой земли – деньгами или другим участком. При определении размера компенсации учитываются рыночная стоимость участка и недвижимости на нём, приплюсовываются все улучшения, внесённые за время владения, убытки, которые понесёт собственник, и упущенная выгода. Если участок изымается у арендатора, то оценке подлежит стоимость его права аренды до конца срока.

Могут прийти и забрать

Юрист Юридическй конторы Гессена Екатерина Никулина считает, что поправки в Земельный кодекс сделали собственников более беззащитными, а максимальные права дали так называемым субъектам естественных монополий.

– Конечно, увидеть, как всё это работает, мы сможем только на практике, – отмечает юрист. – Но при прочтении закона у меня возникло ощущение, что собственники теперь защищены в меньшей степени, чем прежде. Законодатель расширяет возможности для изъятия земельных участков. Теперь мы ведём речь уже не только о государственных органах, но и о коммерческих структурах. Естественные монополии, недропользователи – это ведь коммерческие организации. Если сказать просто, то появилось больше оснований, по которым к вам могут прийти и что-то забрать.

Кроме того, добавляет юрист, закон значительно упростил процедуру для коммерческих компаний – по сравнению с тем, как это делало государство.

– Очень многое отдано на откуп тем же естественным монополиям, – продолжает Екатерина Никулина. – Компании сами могут направлять собственнику соглашение об изъятии, они сами урегулируют с ним вопросы. Зная, как себя ведут наши естественные монополии, как они продавливают любой вопрос, я опасаюсь, что в итоге всё это может привести к большим злоупотреблениям с их стороны.

Многочисленные фразы об "иных основаниях", предусмотренных законодательством, по мнению юриста, говорят о том, что процедура изъятия земли ещё будет "совершенствоваться".

– Мне кажется, что законодатели хотели предусмотреть законы, которые ещё будут приняты, – опасается юрист. – То есть это какой-то задел на будущее. А значит, всё это дальше будет расширяться и расширяться.

Суды, которые наверняка будут возникать вокруг историй с отъёмом участков, коснутся, по мнению Екатерины Никулиной, не самих фактов изъятия, потому что госорганам и компаниям будет нетрудно соблюсти все требования закона, чтобы опротестовать изъятие было невозможно. Вероятнее всего, в судах речь пойдёт о размерах компенсаций. Здесь юрист видит одно улучшение: в отличие от прежней редакции, теперь при расчёте компенсаций должна учитываться упущенная собственником выгода.

Старший юрист компании Pen&Paper Александр Гришко обращает внимание на то, что эксперта для определения размера возмещения, согласно вступившим в силу поправкам, будет нанимать инициатор изъятия земли. И хотя все оценщики у нас вроде бы руководствуются одними и теми же федеральными стандартами, но, как мы знаем по другим историям с расчётами компенсаций, суммы у них в одной и той же ситуации часто выходят разные. В остальном он видит в новой редакции закона и плюсы, и минусы.

Успеть за 3 месяца

К положительным моментам Александр Гришко относит появление "понятных правил игры", которыми теперь смогут руководствоваться все стороны.

– Раньше процедура не была конкретизирована, – объясняет он. – Существовали только общие положения, а детали разрабатывались либо на местах, либо не разрабатывались вовсе. И каждый раз это было "разовое" решение – именно из-за отсутствия деталей.

В новой редакции, по его мнению, детали описаны даже чересчур подробно. Вплоть до того, каким письмом, кого, по какому адресу информировать. Обычно, замечает он, такие подробности регулируются всё-таки подзаконными актами. Тем не менее это он относит к плюсам.

– Но есть и минусы, – переходит юрист к большой ложке дёгтя. – И они могут привести к проблемам для собственников. Особенно для тех, кто профессионально не связан с земельными и имущественными отношениями.

Раньше, объясняет юрист, сторонам на добровольное урегулирование спорных вопросов по поводу изъятия участка был отведён год. Теперь срок сокращён в 4 раза. Получив от претендента на землю пакет документов, включающий проект соглашения об изъятии, расчёты компенсации и другие бумаги, собственник должен направить свои возражения по этому поводу в течение 90 дней. Кто не уложился – того ждёт суд.

– Представьте себе: обычный садовод или просто человек, живущий в доме, получает такой комплект бумаг, – предполагает Александр Гришко. – И за 3 месяца он должен не только разобраться в них, но и представить возражения с подтверждающими документами.

Если собственник не согласен с оценкой его имущества и с предложенной компенсацией, добавляет юрист, он может предложить свои условия и обосновать их – но тоже уложившись в 3 месяца.

А в целом юрист предлагает дождаться, когда упомянутые поправки в Земельный кодекс "обрастут" судебной практикой.

Ирина Тумакова, "Фонтанка.ру"